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新加坡买房相关政策

新加坡置业---投资或自住意见参考

地点
购买房产时,根据购房目的和个人需求来选定地点,考虑的因素包括工作地点、交通、休闲设施、周边生活配套、以及是否临近地铁站和学校。 
购房地点的选定有利于确保您和家人的舒适生活,以及投资升值。

预算与理财 
购买房产之前,做好预算和财务计划。外国买家最高可获得相当于房产价格70%的贷款,贷款比例的高低取决于个人的财务状况和担保情况。 

时间 
这取决于您计划居住或持有房产的时间。若时间较短,则不应过多关注房产的土地使用权,而应考虑是否容易转售出去。

转售房产
决定出售房产时,转售难易度就非常重要。新加坡的房产二手市场十分活跃,吸引着本地和外国购买者。

 

保护买家利益

在新加坡,开发商必须在开发住宅项目前取得建房计划许可和房地产开发商销售许可证,才能出售该项目中的住宅单元。建房计划许可由建筑控制专员负责审批,房地产开发商销售许可证则由房产审计官签发。这样就能确保买家购买的房产是由已取得建房许可的开发商开发。

若要在新加坡出售期房,必须使用房产开发商条例规定的标准格式的“房屋预售合同”和“购买合同”。购买合同中应详细规定与施工进度相符的付款计划。若建设时间长达三到四年(视项目规模大小而定),买家可享受分期支付按揭贷款。买家从一开始就有权了解,在不同的项目建设阶段应支付的款额,以便于买家做出财务支出规划。 

在签订购买合同之后,买家的律师会向地契注册局局长递交一份知会备忘,以保护买家的权益。
取得建房许可的开发商需要在银行或金融机构为房产项目开设“项目帐户”并持有该帐户。开发商必须在该帐户中存入:
    1) 买家支付的全部房款(包括定金),直到临时占用许可证(TOP)签发才可取出该款项;
    2) 用于建设该房产项目的所有贷款。该帐户中的款项仅限取得建房许可的开发商支取,并且只能

        用于与特定房产项目相关的地方。这最大限度的确保了项目的完工并保障了买家的权益。

建筑控制专员向开发商签发TOP之后,买家就可以搬进新房了。自房产交付给买家之日起12个月内,开发商有义务对房产项目出现的任何缺陷进行整修。因此,如果买家在12个月内发现任何缺陷,将拥有法律的追索权。

在新加坡,开发商应自TOP签发之日起二至三年内(视项目规模大小而定),负责管理房产物业,直到管理公司成立。此后,管理公司将接管房产公共区域及设施的管理和维护。

 

付款程序

现房 - 已完成的开发项目(已获得临时占用许可证的开发项目)购买程序

购买状况 款项 付款时限
向开发商支付定金,签订购房意向书 总房款 5% 当天
买方接受购房意向书,支付购房款项 总房款 5% 签订购房意向书14天内
买方支付房款余额 总房款 90% 从支付定金日起八个星期内
* 买方从接受购房意向书之后的14天内向新加坡国内税务局缴纳印花税:总房款的3%减去5400新币

期房 - 未完成的开发项目(仍在施工的开发项目)购买程序

购买状况 款项 付款时限
向开发商支付定金(开发商将优先购买权授予买方),签订购房意向书 总房款 5% 当天
开发商向买方或其代理律师交付买卖合约(即正式购房合同) 签订购房意向书14天内
买方签署买卖合约并由其代理律师交给开发商 开发商向买方或其代理律师交付买卖合约三个星期内
买方支付购房款项 总房款 15% 从支付定金日起八个星期内
根据合同上的付款计划开始按工程进度分期付款(见下表)
* 买方从签署买卖合约(正式购房合同)的14天内向新加坡国内税务局缴纳印花税:总房款的3%减去5400新币

期房项目按工程进度分期付款时间表(一般在三年内收取)
施工状况 款项 时间
完成地基 10% 9 – 12个月后
完成加固的混凝土架构 10% 12个月后
完成砖墙 5% 12个月后
完成天花板 5% 1 – 2个月后
完成门、窗框、布线、配管 5% 2个月后
完成停车场、道路、公共区域 5% 6 – 7个月后
获发临时占用许可证 25% 2个月后
法定完工证书(CSC)
* 获得由新加坡法律协会认可的临时占用许可证后 5% 1年内
* 获得法定完工证书后 8%
* 完全转交房产证 2%


备注:以上付款程序仅供参考,以最终新加坡相关法律为准

 

税收

 

买家印花税
印花税是对房产购买过程中的商业和法律文件征收的税。买家应在签订购买合同之日起14日内缴纳。
印花税的简单计算方式是:购买价的3% 减5,400新币。

附加买家印花税
从2011年12月8日起,凡外国买家在新加坡购买住宅物业必须交付额外10%的附加买家印花税。
永久居民在购买第2个住宅物业或新加坡国民购买第3个住宅物业时也必须缴付额外3%的附加买家印花税。

产业税
在新加坡拥有房产的外国人需要和新加坡公民一样付产业税。产业税是根据房产年值的比例进行征收。房产年值是由新加坡国内税务局来确定,以房产出租时所收取的年租金(减去家具的租金、配件租金及服务费)来估算。

现行税率为房产年租金的10%,自住物业可向新加坡国内税务局申请获得4%的年特许税率优惠。如果业主或业主委托人使用该房产,免税支出将可以抵扣税金。如需详细信息,请登录http://www.iras.gov.sg

例如:一套价值新币100万的房产,如年租金回报5%
          自住产业税即为 S$1,000,000 *  5% *  4% = S$2,000

 

 

其他款项

除了总房款、印花税和产业税,买家还应支付其它应付款项,例如:

如果房产属于公寓项目,买家应自正式接管房产之日起或收到房产的房屋占有权通知之日起15日内(两者中以较早的为准),支付物业管理费。

买家还应支付房产购买过程中产生的律师费用,以及向银行贷款的手续费(如有)。
*如买家申请银行贷款,银行会补贴律师费用

出租收入税
在新加坡,出租房产所得的租金收入应缴纳个人所得税。
新加坡个人所得税起征点为:新币2万元/年

 

银行贷款

银行贷款
若选择贷款买房,银行通常准许外国人最高获取相当于现房购价60%的贷款。 目前,新加坡房贷利率在购房第一年约为1.2%。若要估算贷款月付额,请使用此计算器

按揭贷款服务 

1、可以从银行获取多大额度的贷款?
外国人最高贷款金额通常为物业购价的70%,这取决于金融机构进行的信用评估。

2、购房时需支付的现金数量?
这取决于银行给予的贷款额,现金支付量即贷款额与物业估价的差额。如果贷款额是物业估价的70%,则需支付30%的现金。贷款拨发之前必须支付贷款差额。

3、月付为多少?
月付取决于您的贷额金额、贷款期限和贷款方案。您可以向专业的贷款顾问咨询有关月付的情况,也可使用网站所附计算器进行预算。

4、可以获取多少贷款?
月付数额一般不得超过您月收入的33%。请向您的贷款顾问咨询有关要求。

5、房屋贷款有哪些类型?
房屋贷款总体可分为两种基本类型:
 固定利率的房屋贷款提供规定期限内的固定利率,避免利率升高对您造成的损害;但利
   率
降低时,您相当于支付了较高利率。 
 房屋贷款浮动利率随市场利率的升高和降低而变化。根据贷款人情况的不同,可提供不
   同
的购房贷款组合,以满足您的需求。

新加坡现行市场利率较低,贷款年利率从1.5%-2%不等。

6、申请贷款需要提交什么文件?
为办理贷款手续,银行通常要求提交下列文件。但在某些情况下,还需提交其它辅助性文件。
 身份证或护照正本和副本
 收入证明 -- 显示前三个月工资收入情况的工资单或银行存折结算表、非常规受薪员
   工或个体
经营者则需出示过去六个月工资收入的银行存折结算表
 最新所得税评估
 房屋预售合同
 购买合同
 过去六个月的个人账单(可选)
 住房贷款申请表(填写完整并签字)
 其它所需文件

7、是否需要指派律师进行房产购买?
是的。您需要通过律师执行下列活动:
 购买房产(代表您)
 房产购买资金管理(代表您)
 购房贷款申请
您必须支付律师费用,但无需为各项活动聘用不同的律师。您可以向银行或金融机构确认,是否有指定的住房贷款律师,是否承担该笔费用。

8.贷款申请处理程序
第1步 – 客户提交申请和相关文件
第2步 – 银行进行物业估价
第3步 – 银行批准申请
第4步 – 银行通知律师准备相关合同
第5步 – 客户签订房屋贷款协议
第6步 – 律师登记贷款协议
第7步 – 客户向银行支付其它相关费用,及向开发商支付未偿余额
第8步 – 拨付贷款
第9步 – 客户根据已拨贷款金额和商定的利率进行月付

 

法定交易手续

开发商/卖方与买方以议定的价格进行房产交易。该交易价格不包含印花税、法律费用及应由买方承担的其他专业费用。房产交易主要有以下两种形式。

 

遵照房产开发商条例的规定购买期房:
 缴纳定金后,开发商向买家出具房屋预售合同,这样的房产可被认定为出售。
 签订房屋预售合同时缴纳的定金应为购房款的5%。
 与买家签订房屋预售合同之后,开发商应自签订预售合同之日起14日内,将购买合同和地契副
本交给买家或其代理律师查看。购买合同必须使用房产开发商条例规定的标准格式。 
 房屋预售合同自开发商将购买合同和地契副本交给购房者或其律师之日起三周后过期。如果买
愿意执行房屋预售合同,则必须在预售合同过期前签订购买合同,并将所有副本退还给
开发商。
 执行房屋预售合同之后,买家应自预售合同签订之日起八周内,支付总房款的20%(包含定
金)。
 买家还应自签订购买合同之日起14日内向新加坡国内税务局缴纳印花税。印花税为总房款的
3%减
去5,400新币。
 如果买家未在房屋预售合同到期前执行该合同,开发商有权收取定金的25%,并将剩余的75%
金退还给买家。此后,开发商可将该套房产出售给其他有意向的买家。 
 房屋预售合同仅对买家本人有效。买家不得将与开发商签订的房屋预售合同转让给其他人。

根据私人协议购买现房:
 买家缴纳总房款的1%-5%作为定金后,签订房屋预售合同。
 买家有14天的时间来决定是否执行房屋预售合同。如果决定执行,则应在签订房屋预售合同之
日起
14日内支付总房款的10%(包含定金)。如果到期未执行房屋预售合同,则所有定金归
卖方所有。
 若买家决定执行房屋预售合同,应在签订房屋预售合同之日起14日内缴纳印花税。交给新加坡
国内
税务局的印花税额为总房款的3%减去5,400新币。
 应在自签订房屋预售合同之日起8周内完成房产交易。

 





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